不動産譲渡所得税

国税

不動産を売却した時にかかる税金についてのよく分かる内容です。
譲渡所得の計算のしかた(分離課税) 
                            
[平成24年4月1日現在法令等]
1 課税方法
 土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分
 離(分離課税)して、計算することになっています。
2 計算方法
 譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。
(1) 取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資
  産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
  なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
  また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも
  少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。
   (2)譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量
  費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊
  して土地を売るときの取壊し費用などです。
3 長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分
  土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短
  期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。
 
 長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
 
 短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。
(注) 「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいま
   す。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者
   の取得した日から計算することになっています。
                                         譲渡所得税の計算      
[平成24年4月1日現在法令等]
 譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税額の計算
 は、次のようになります。
1 課税長期譲渡所得金額の計算
  課税長期譲渡所得金額=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除
  (注)
  1 譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。
  2 取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの
    資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計
    額をいいます。
    なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
    また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よ
    りも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。
  3 譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量
    費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を
    取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
  4 特別控除は、通常の場合ありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円の特
    別控除など各種の特例があります。
2 税額の計算
 平成16年1月1日以後に譲渡した場合の税額の計算は次のように行います。
   税額=課税長期譲渡所得金額x15%(住民税5%)
  (例)
 30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億5,000万円、土地・建物の取得費(建物は減
 価償却費相当額を控除した後)が1億円、譲渡費用(仲介手数料など)が500万円の場合
  (1)課税長期譲渡所得金額の計算
     1億5,000万円-(1億円+500万円)=4,500万円
  (2)税額の計算
    イ 所得税   4,500万円x15%=675万円
    ロ 住民税   4,500万円x 5%=225万円
 
短期譲渡所得税の計算                         
[平成24年4月1日現在法令等]
 譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。
 1 課税短期譲渡所得金額の計算
  課税短期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
  (注) 譲渡価額、取得費、譲渡費用、特別控除については、コード3208を参照して下
     さい。
 2 税額の計算
   税額=課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)
   (例)
     課税短期譲渡所得金額が800万円の場合
    (1) 所得税  800万円x30%=240万円
    (2)住民税  800万円X9% =72万円
 
 
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
                          
 ※ 東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについては、こちらをご覧く
   ださい。
 [平成24年4月1日現在法令等]
 1 制度の概要
   自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまるとき
   は、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受
   けることができます。
 2 特例を受けるための適用要件
   この軽減税率の特例を受けるには、次の五つの要件すべてに当てはまることが必要で
   す。
  (1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売るこ
     と。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目
     の年の12月31日までに売ること。
           また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日              から3年目の年の12月31日までに売ること。
  (2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えてい
     ること。
  (3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
  (4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受け
     ていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と              軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
      (5) 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄に                は、このほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人な              ども含まれます。
   3  税率
 
      マイホームを売ったときの軽減税率の表
      課税長期譲渡所得金額(=A)
      税額
      6,000万円以下
      A×10%
      6,000万円超
      (A-6,000万円)×15%+600万円
 
      (注) 課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
     (土地建物を売った収入金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税長期譲渡所得金額
  4 適用を受けるための手続
    この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
   (1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕
   (2) 売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書
   (3) マイホームを売った日から2か月経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住           民票の写し
        この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市           区町村から交付を受けてください。
詳細は、左記をクリックして下さい。